중과대상 주택에 대한 내용은 결코 간단하지 않다. 특히 정부의 정책적 판단에 의하여 법 개정이 이루어짐으로 법 개정 상황을 일일이 기억하기도 어려운 경우 더욱 복잡하게 다가올 수밖에 없다. 이번 주는 중과대상 주택에 대한 이해를 돕고자 한다.

- 사례 소개

화수분 씨는 서울에 아파트(33평형 6년 전 취득)1채와 부산에 연립주택 1채(기준시가 3억 미만)를 소유 하고 있으며, 서울의 아파트를 처분하고자 한다. 서울의 아파트 처분 시 1세대 2주택이라도 부산 소유 주택이 기준시가가 3억 원 미만 이므로 양도세율이 중과에서 제외 되고, 장기보유특별공제도 주택으로 적용 받을 수 있는지 궁금하다.

- 중과대상 2주택 판정기준

중과대상 1세대 2주택에 해당되는 경우에는 장기보유특별공제를 적용 받을 수 없으나 중과대상 1세대 2주택에 해당되지 않는 경우에는 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있다.

중과대상 1세대 2주택에 해당되는지 여부는 아래의 기준으로 판단한다.

다주택자에 대한 중과세(세율50%, 장기보유특별공제배제)는 1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 이상 여부를 판정하며, 주택 수 계산에서 제외된 주택은 중과대상에서도 제외되는 것이다.

<보유 주택수의 계산>

① 서울특별시, 인천광역시(군지역 제외), 경기도(읍·면지역 제외) : 모든 주택

② 지방광역시(부산·광주·대구·대전) : 기준시가 3억 원 초과인 주택

③ 인천광역시 군지역, 경기도 읍·면지역, 기타지역 : 기준시가 3억 원 초과인 주택

중과대상 주택 수에 포함되는 아래 소형 주택을 양도하는 경우에는 중과세 제외된다. 2주택 중과세 제외대상 소형주택의 범위(소득세법시행규칙 제82조 제2항) - 주택의 양도 당시 기준시가 1억 원 이하인 주택(오피스텔은 제외)

다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 주택은 1억 원 이하이더라도 중과세 적용하나, 2008.4.29.이후 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 중과 제외한다.

- 시사점

서울의 주택 1개와 부산의 주택 1개(기준시가 3억 미만)를 소유하다가 서울의 주택을 양도하는 경우에는 중과대상 1세대 2주택에 해당되지 않으므로 일반세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 적용 받을 수 있다.

다만, 장기보유특별공제는 소득세법 시행령 제95조 제2항 표1에 의한 공제율(최대 30%)을 적용한다.(6년 이상~7년 미만 보유 시 18%)

<정해열 공인회계사>

 

                      ▲ 85년 대구 고등학교 졸업

                      ▲ 93년 계명대학교 경영학과 졸업

                      ▲ 02년 제39회 세무사 2차 시험 합격

                      ▲ 03년 제38회 공인회계사 2차 시험 합격

                      ▲ 03년 신한 회계법인 대구지점 근무

                      ▲ 05년 유정 세무회계사무소 대표(현)

                            ※ 유정 세무회계사무소

            (전화:053-801-7979,  E-mai: kioi333@yahoo.co.kr )

 

 

 

 

 

 

 

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