경산인터넷뉴스

하늘을 찌르는 수익형 부동산, 나도?
[정해열 공인회계사의 세무칼럼]

2013-01-26 오전 8:45:43

화수분 씨는 은퇴가 다가오면서 걱정이 이만 저만이 아니다. 고정지출이 많은 현재의 상황을 볼때 한숨이 나오는 것은 당연한 일.

부동산 투자를 종종했던 화수분 씨는 상대적으로 큰 위험을 가졌던 부동산의 시세차익에서 오피스텔이나 도시형생활주택 등의 소형주택 임대사업에서 안정적인 수입을 얻을 수 있다고 판단한 것이다.

임대사업자 등록이 1채로도 가능해졌고, 오피스텔이 임대주택으로 포함되면서 각종 세금 혜택 등 자세히 알아보고 있다.

- 나도 세금혜택 받는 임대사업자 등록해 볼까?

정부는 급등하는 전·월세 가격의 안정대책의 일환으로 규제를 완화하고 세제혜택을 줌으로써 민간에서 자율적으로 임대물건이 공급될 수 있도록 하는 방안으로 임대사업자등록 요건을 다음과 같이 완화하였습니다.

1. 주택임대사업자의 등록요건 완화

(1) 임대사업자 등록요건 : 수도권 , 지방 불문하고 1가구이상 최대임대기간 5년

(2) 임대사업용 주택의 요건 : 주택기준시가 수도권 6억 이하, 지방 3억 이하, 면적 149㎡ 이하 (주거용 오피스텔도 임대주택용 주택으로 인정해 줌)

2. 주택임대사업자의 등록 절차

임대사업자가 되려면 임대주택이 있는 주소지의 시·군·구청을 방문해 임대주택 등기부등본과 사업자등록신청서 등을 제출하면 됩니다. 이후 20일 이내에 임대사업자등록증 등 필요한 서류를 구비해 세무서에 사업자 신고를 하면 됩니다. 임대기간은 사업자등록증이 나오고 임대를 개시한 시점부터 계산합니다.

3. 임대주택사업자 등록세 세제상 혜택

(1) 임대주택 사업자가 거주하고 있는 주택을 양도 시 1세대 1주택으로 비과세 적용가능 : 임대사업자가 임대주택을 포함해서 여러 주택을 보유하고 있더라도 본인이 거주하는 주택을 양도 시에는 양도가 9억에 한하여 비과세가 적용됩니다. 단 거주주택은 임대사업등록개시일로부터 2년 이상 거주해야 하며 3년 이상 보유해야 합니다. 다만 임대사업용주택을 5년 이내에 팔게 되면 비과세 받았던 양도소득세는 비과세가 배제되어 다시 과세되는 점을 유의해야 합니다.

(2)취득세 등의 면제 : 건축주로부터 최초 분양받은 전용면적 60㎡ 이하 공동주택에 해당합니다.

(3)종합부동산세 합산과세 배제 : 종부세 납부기간 전에 합산과세 배제신청을 해야 합니다.

(4) 임대주택의 양도 시 중과세 배제 : 2012년까지 다주택보유자에 대한 양도소득세가 배제되어 있지만 유예기간이 종료되면 다시 중과세가 될 수 있습니다. 그러나 5년 이상 임대한 임대주택을 양도 시에는 양도소득세의 중과세가 배제되며 장기보유특별공제도 적용받게 됩니다.

4. 고려해야할 사항

(1) 국민연금과 건강보험료 : 직장가입자인경우에는 보험료에 변동이 없지만 지역가입자인 경우에는 재산과 소득의 증가로 보험료가 인상됩니다.

(2) 현재 주택임대사업을 하지 않는 상시 주거용 주택을 임대하는 경우 매월 임대료를 받는 경우는 1주택 이상을 임대하여도 주택임대소득으로 과세가 되며 임대보증금에 대해서는 3주택 이상인 (기준시가 3억원 이하이며 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 주택수에서 제외) 경우 간주임대료에 대해서 주택임대소득이 과세됩니다.

(3) 일단 임대사업자등록을 하면 5년간은 개인적인 이유 등으로 취소할 수 없으며 만약 이를 위반 시 그동안 적용되었던 세제혜택이 취소되어 다시 납부하게 됩니다.

<정해열 공인회계사>