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[정해열 공인회계사의 세무칼럼]
내가 가진 부동산 언제 팔까?

2008-03-16 오전 9:22:04

내가 가진 부동산, 언제 팔까?

최복자씨가 소유한 아파트는 3년6개월째 보유중(거주하지 않는 상태)이고 ,다른 홍길동씨의 아파트는 1년밖에 되지 않았다. 양도시기에따라 세율이 달라진다는데 이럴 경우 어떤 집을 파는 것이 유리할까?

▲ 정해열 공인회계사

▶ 2년 미만 보유한 부동산을 팔려고 한다면, 양도시기를 조절해야….

부동산을 양도하는 경우 보유기간이 2년 이상이냐 2년 미만이냐에 따라서도 양도소득세 부담액이 크게 달라진다.

왜냐하면 보유기간이 2년 이상이면 양도소득에 따라 기본세율(9%~36%)이 적용되지만, 보유기간이 2년 미만 이면 40%의 세율이, 보유기간이 1년 미만이면 50%의 높은 세율이 적용되기 때문이다.

이때의 양도시기는 잔금청산일로 하되, 불분명하거나 잔금청산전에 소유권이전등기를 하는 경우에는 소유권이전등기일을 양도일로 본다.

만약 계약서의 잔금청산일 기준으로 보유기간이 2년(1년) 미만인 경우에는 실지 잔금을 2년 또는 1년이 지난 후에 치르며, 등기 또한 2년(1년)이 지난 후에 이전해 주면 된다.

▶ 장기보유특별공제가 보유기간별로 세분화 되었다...

3년 이상 보유한 부동산을 양도하는 경우에는 양도차익에서 장기보유특별공제금액(양도차익의 일정비율을 적용한 금액)을 차감하여 양도소득세를 계산하는데, 현재 공제율은 기간에 따라 다음과 같은데, 1세대1주택이 아닌 경우 30%를 한도로 한다.

보유기간이 3년 이상 4년 미만인 경우 : 양도차익의 10%

보유기간이 4년 이상 5년 미만인 경우 : 양도차익의 12%

보유기간이 5년 이상 6년 미만인 경우 : 양도차익의 15%

보유기간이 6년 이상 7년 미만인 경우 : 양도차익의 18%

보유기간이 7년 이상 8년 미만인 경우 : 양도차익의 21%

보유기간이 8년 이상 9년 미만인 경우 : 양도차익의 24%

보유기간이 9년 이상 10년 미만인 경우 : 양도차익의 27%

보유기간이 10년 이상 11년 미만인 경우 : 양도차익의 30%

보유기간이 11년 이상 12년 미만인 경우 : 양도차익의 33%

보유기간이 12년 이상 13년 미만인 경우 : 양도차익의 36%

보유기간이 13년 이상 14년 미만인 경우 : 양도차익의 39%

보유기간이 14년 이상인 15년 미만인 경우 : 양도차익의 42%

보유기간이 15년 이상인 경우 : 양도차익의 45%

위에서 보는 바와 같이 2008년부터는 장기보유특별공제가 보유기간에 따라 공제율이 세분화 되었으므로 이를 감안하여 양도를 하면 세금을 조금이라도 줄일 수 있다.

☞ 양도소득세는 양도당시의 상황을 기준으로 하여 비과세, 감면과 같은 요건을 판별한다. 또한 양도의 특성상 얼마동안 보유했나에 따라서 적용되는 세율, 계산식이 달라질 수도 있다. 따라서 각 개인의 재산보유상황이나 시기에 따라 다양한 경우가 발생할 수 있으므로 자신에게 유리한 양도시기를 파악하여야 한다.

<정해열 공인회계사>