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최종편집일 2020-11-28 오전 9:34:00

개정된 주택임대차보호법에 대하여
[김수민 변호사의 생활 속 법률 이야기]

기사입력 2020-11-04 오전 9:13:35

주택 시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있어, 안정적인 주거를 보장하고자 임차인의 계약갱신요구권을 보장하여 2년에서 4년으로 임대차 보장기간을 연장하고, 전월세상한제를 연계 도입하여 계약 갱신 시 차임이나 보증금을 5% 이상 증액하지 못하도록 제한하는 개정 주택임대차보호법이 2020. 7. 31.부터 시행되고 있습니다. 개정의 주요 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

- 계약갱신요구권

 

계약갱신요구권이란 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어나는 효과가 있습니다. 계약 갱신 요구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전(다만, 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구)까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

 

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다.

 

임대인은 임차인이 2기 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖에 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인이 목적 주택이 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축할 경우, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등 정당한 사유가 있는 경우에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

 

다만, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하는 제도도 도입하였습니다. 손해배상금액은 갱신거절당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우 그 보증금을 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함 - 환산월차임)3개월분에 해당하는 금액, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, 갱신거절로 인하여 임대인이 입은 손해액, 위 세 가지 금액 중 큰 금액으로 합니다.

 

- 전월세 상한제

 

전월세상한제란 계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임대인의 임대료 급등을 방지하는 제도를 말합니다.

 

개정법과 관련하여 자주 묻는 질문을 몇 가지 살펴보도록 하겠습니다.

 

질문 1. 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인데, 계약갱신요구거권을 행사할 수 있나요?

행사할 수 있습니다. 개정 법률은 1회에 한하여 기존 계약을 2년 연장할 수 있도록 계약갱신요구권을 부여하는 것이므로, 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

질문 2. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는가요?

행사할 수 없습니다. 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위하여 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있습니다. 다만 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 합니다.

 

질문 3. 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정한 경우 유효한가요?

계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 주택임대차보호법 제10조에 이하여 효력이 없습니다.

 

질문 4. 계약갱신요구건 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주하여야 하나요?

아닙니다. 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다. 다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 발생합니다.

 

지금까지 개정법에 대하여 간략히 살펴보았습니다. 개정주택임대차보호법이 시행으로 인하여 많은 분쟁이 발생하고 있습니다. 분쟁 발생 시 주택임대차 분쟁조정제도를 활용하시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 다음 회차에는 더욱 유익한 내용으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.



     

 

 




 

 

경산인터넷뉴스(ksinews@hanmail.net)

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